Azt építünk, amit akarunk? Nem számít a HÉSZ?

Egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység

2.1. Az Étv. új 33/A. §-a

A törvényjavaslat – egyebek mellett az új lakások áfa csökkentése mellett – az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Étv.) kiegészítésével egy új eljárási kategóriát is bevezetne. Az Étv. az alábbi 33/A. § rendelkezéseivel egészülhet ki:

„Egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység

33/A. § (1) A legfeljebb 300 négyzetméter hasznos összes alapterületű új lakóépület építése esetén
a) az építési tevékenységet a kivitelezés tervezett megkezdése előtt tizenöt nappal kormányrendeletben meghatározottak szerint az építtető a nevének és lakcímének, szervezet esetén székhelyének megjelölésével bejelenti az építésügyi hatóságnak,
b) ha a tervező a tervezés során a közműellátás és az égéstermék-elvezető megvalósítása érdekében az arra jogosult szolgáltató hozzájárulását vagy jóváhagyását kéri, és arra nyolc napon belül nem kap érdemi választ, a hozzájárulást vagy jóváhagyást megadottnak kell tekinteni,
c) a bejelentéshez kormányrendeletben meghatározott tartalmú egyszerű bejelentési dokumentációt kell mellékelni,
d) az egyszerű bejelentési dokumentációtól való eltérést be kell jelenteni.
(2) Az (1) bekezdés szerinti épületet a bejelentéstől számított tíz éven belül fel kell építeni és a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítványt kell kérni a kormányrendeletben kijelölt szervtől.
(3) Ha a bejelentéstől számított tíz éven belül nem építették fel az (1) bekezdés szerinti épületet, az elkészült építményt le kell bontani.”

Mind az építtetők, mind a hatóságok részéről üdvözlendő szándék az engedélyezéssel kapcsolatos adminisztráció csökkentése, azonban ezt csak olyan módon javasolt megtenni, hogy
- az épített környezet és a településkép ne sérüljön;
- az építtetők azon érdeke biztosítva legyen, hogy szabálytalan építési tevékenység miatt ne kelljen bontással vagy milliós büntetésekkel számolniuk;
- csak akkor kezdődjön meg az építési tevékenység, ha garantálható, hogy az épület be is fejezhető;
- az építési tevékenység környezete érdemi biztosítékot kapjon arra, hogy a kivitelező (építtető) be fogja tartani a vonatkozó jogszabályi előírásokat.

2.2. Pontosítások szükségesek az új eljárási rendszerben

a) 160 helyett 300 négyzetméter hasznos alapterületű lakóépület

Érdekesség, hogy a korábbi kormányzati szándékok a legfeljebb 160 négyzetméter hasznos alapterületű lakóépület építési engedélyezése egyszerűsítésére irányultak (az építésügy átalakítását célzó intézkedési tervről és a hozzá kapcsolódó feladatokról szóló 1567/2015. (IX. 4.) Korm. határozat és az erről szóló tájékoztató ide kattintva ismerhető meg).

A 300 négyzetméterhez között előírások annyira újak, hogy a 2015. december 11-én megjelent Illetéktörvény (1990. évi XCIII. törvény, Itv.) módosítás is még 160 négyzetméterhez kapcsolódó illetékeket szabályoz. Az Itv. Mellékletének XV. címének IV. pontját módosította a 2015. évi CXCIV. törvény 1. § (5) bekezdése, amely szintén 2016. január 1-jén lépne hatályba.

Véleményünk szerint egyébként szociális szempontokat figyelembe véve a 160 négyzetméter sokkal közelebb áll egy átlagos családi házhoz, mint a 300 négyzetméter, de az jogalkotói döntés, hogy milyen méretű, rendeltetésű épületek létesítését egyszerűsíti. Fontos lenne megfontolni azt is, hogy az új épület építése mellett (helyett) a meglévő épületek átalakítását, bővítését is célszerű lenne egyszerűsített eljáráshoz kapcsolni. A meglévő épületekkel kapcsolatos építési tevékenység – az esetek döntő többségében – kevésbé sérti a településképet, a szomszédos ingatlanok tulajdonosának érdekeit.

A lakóépület építésével kapcsolatos kedvezménynek a jelenlegi jogszabályi környezetben az is veszélyforrása, hogy a lakásnak épülő rendeltetési egység könnyen átminősíthető egyéb – a családalapítással, otthonteremtéssel nem összefüggő – rendeltetéssé, például irodává. Javasoljuk, hogy az engedélyezési eljárás nélküli lakóépületek esetében legyen rögzítve, hogy 5-10 évig nem lehet rendeltetést módosítani, és legyen szankciója, ha ez mégis megtörténik.

b) 15 nappal korábbi bejelentés (Étv. 33/A. § (1) bek. a) és c) pont)

Az új eljárást 2016. január 1. napjától vezetnék be, és ezért még 2015. decemberében a részletes előírásoknak az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendeletben (Eljárási kódex) is meg kell jelenniük.

A bejelentés részleteit is az Eljárási kódex (vagy egy új Eljárási kódex) fogja rögzíteni, ezért ezzel kapcsolatosan érdemi észrevételeket még nem, csak javaslatokat lehet megfogalmazni. Amennyiben a jogalkotói szándék következtében az építkezés megkezdése előtt elmarad az előzetes állami kontroll (az engedélyezés), fontos, hogy a kivitelezés megkezdésének megfelelő paraméterei biztosítva legyenek.

Az Építésijog.hu javasolja, hogy a bejelentés csak akkor minősüljön az építési tevékenység megkezdésére feljogosító cselekménynek, ha
a) kivitelezési dokumentáció szintű tervek állnak rendelkezésre;
b) az építtető építési műszaki ellenőrt alkalmaz;
c) az építtető és a jogszabályi előírásoknak megfelelő fővállalkozó vállalkozó kivitelező között a Kivitelezési kódexnek megfelelő írásbeli szerződés jött létre;
d) garantálható, hogy az épület kitűzésekor a hatóságnak jelen kell lennie (legyen kötelező, mint a hatóság által tartott helyszíni szemlén való megjelenés);
e) az építtető a közvetlenül szomszédos ingatlantulajdonosokat egyidejűleg értesítette a beruházás megkezdéséről;
f) rendelkezésre áll olyan hatósági kapacitás, ami lehetővé teszi az építkezések folyamatos figyelemmel kísérését.

c) Nem a közműnyilatkozattól függ, hogy van-e közmű (Étv. 33/A. § (1) bek. b) pont)

Az az építtető számára sem megfelelő, hogy amennyiben a szolgáltató a tervező megkeresésére 8 napon belül nem válaszol, akkor a közműszolgáltató vagy az égéstermék-elvezető létesítéséhez szükséges hozzájárulást az építtető megkapja. Attól még nem lesz például csatorna az utcában, vagy éppen nem lesz szabályos a kémény. Az nem szolgálja az építtető érdekét, hogy úgy valósítja meg az épületet, hogy csak a használat előtt szembesül azzal, hogy nem tud rákötni valamilyen közműre, vagy le kell bontania a kéményét.

A szükséges gyorsítás érdekében az Építésijog.hu javasolja, hogy ha a szolgáltató megfelelő határidőben történő nyilatkozatának hiányában fizessen valamilyen kártérítést, kötbért az építtetőnek. Azt a szolgáltatótól sem lehet elvárni, hogy 8 napon belül válaszoljon, ha úgy sincs engedélyezés, az építtető akár szerintem 15-30 napot is tud várni, azért, hogy biztonságosan felépíthesse a házát.

d) Az eltérés lehetőségének kereteket kell adni (Étv. 33/A. § (1) bek. d) pont)

Az Étv. új szakasza szerint az egyszerű bejelentési dokumentációtól való eltérést be kell jelenteni. Rendkívül fontos, hogy a jogszabály határozza meg, hogy milyen mértékű lehet az az eltérés, ami egy egyszerűsített bejelentés alapján kivitelezhető. Az eltérés esetében indokolt lehet a 8-15 napos tudomásulvétel, hiszen itt már van egy folyamatban lévő kivitelezés, amit ne akadályozzon az engedélyezés hónapokon keresztül, de azt nem lehet megtenni, hogy a hatóságnak ne lehessen beleszólása a változásokba.

Az egy rendkívül veszélyes szabályozás, ha a hatóság előzetesen nem tudja kontrollálni az építtetőt, és még a hatóság által előzetesen el nem bírált terveken is lehett változtatni kötöttségek nélkül.

e) Senki nem fog bontani (Étv. 33/A. § (2) bek.)

Annak az új rendelkezésnek semmilyen érdemi eredménye nem lesz, amely szerint a tíz éven belül fel nem épült lakóházat le kellene bontani. Egy épület akkor nem fejeződik be, ha az építtetőnek elfogy a pénze, vagy az építtetők személyében következik be valamilyen akadály (válás, betegség, stb.). Amikor az építtetőt valami akadályozza abban, hogy befejezze az épületet, akkor miért kellene még azzal is büntetni, hogy vissza is kell bontania a már elkészült felépítményt is? A jogszabály akár kötelezést is tartalmazhat erre az esetre, de ez végrehajthatatlan lesz. Ha az építtetőnek nincs pénze a befejezésre, akkor se a bontásra, se a bírságra nem lesz forrása.

3. A helyi építési szabályokat nem kell figyelembe venni?

3.1. Az Étv. új 13. § (2) bekezdése

Az Étv. 13. §-a a következő (2) bekezdéssel egészül ki:
„(2) A 33/A. § (1) bekezdésében meghatározott épület építésével összefüggésben a helyi építési szabályzat rendelkezései közül kizárólag az építési telek
a) megengedett legnagyobb beépítettségét,
b) megengedett legnagyobb építménymagasságát vagy beépítési magasságát,
c) szabályozási vonalát, és
d) beépítési módját vagy építési helyét
kell figyelembe venni.”

3.2. Pontatlan a jogszabályszöveg

Az nem értelmezhető, hogy az építési teleknek megengedett legnagyobb építménymagasságát vagy beépítési magasságát kell figyelembe venni, mivel nem a teleknek van előírt építménymagassága, hanem a telekre tervezett épületnek.

Az Étv. új 33/A. §-a „Az építészeti-műszaki tervezési és az építésügyi műszaki szakértői tevékenység” alcím alá került. Az új rendelkezés Étv-n belüli elhelyezésével bizonytalan lett az is, hogy a HÉSZ felsorolt elemeit pontosan kinek kell figyelembe vennie. Három eset lehetséges:
a) a tervnek meg kell felelnie a HÉSZ-nek, de a hatóság csak az Étv. 13. § (2) bekezdése szerinti elemeket vizsgálhatja;
b) a tervnek meg kell felelnie a HÉSZ-nek, de az építtető az építés során az Étv. 13. § (2) bekezdése szerinti elemeken túlmenően eltérhet a tervektől;
c) se a tervezőnek, se az építtetőnek nem kell figyelembe vennie az Étv. 13. § (2) bekezdése szerinti elemeken túlmenően a HÉSZ-t.

3.3. Nem fogadható el, hogy a helyi építési szabályzat nem számít!

A helyi építési szabályzat (HÉSZ) betartatásával válik az lehetővé, hogy a településkép valamilyen szinten rendezetten formálódjon, alakuljon. Sajnos számtalan esetben előfordul, hogy az építtetők nem foglalkoznak a településképpel, nem érdekli őket az épített környezet, egy dolog a fontos: azt építsen, amit akar. Amennyiben az építtető az adott település képviselő-testülete, polgármestere, főépítésze, és közvetetetten a település többi lakójának a véleményét nem veszi figyelembe, akkor az adott környezetet elcsúfító, a szomszédos épületeket hátrányosan befolyásoló épület is létesíthető.

A helyi építési szabályzat egyes elemeit a legfeljebb 300 négyzetméter hasznos összes alapterületű új lakóépület építése esetén nem kell figyelembe venni, ami éppen a leginkább befolyásolja a lakóövezetek településképet. Ha például a meglévő lakóépület nem utcafronti része irányába történne egy bővítés, vagy például a tetőtérben alakítanának ki egy szobát, akkor ott változatlanul számít a HÉSZ, pedig közel sincs olyan hatással az épített környezetre, mint egy új épület építése.

Az is fontos szempont, hogy a települések nem kevés pénzt és időt szántak az építésügyi szabályaik megalkotására. Természetesen sok esetben lehet rossz, értelmetlen, a beruházást akadályozó HÉSZ rendelkezést találni, de ezek feloldására nem az a megoldás, hogy akkor az évek alatt megalkotott, gondos, a település javát szolgáló előírásokat is felülírja a jogalkotó.

Amennyiben az Étv. 13. § (2) bekezdése ebben a formában alkalmazásra is kerül, akkor az a településfejlesztés, településrendezés végét is jelenti, hiszen az épületek többségét alkotó 300 négyzetméter alatti lakóépületek tekintetében a települések már csak abban reménykedhetnek, hogy az építtetői szándék a településkép keretei között marad HÉSZ nélkül is. Szerintem nincs olyan település, amelyik komolyan bízik abban, hogy az építtető önmegtartóztató módon, a szomszédjaira is tekintettel fog építkezni.

Az Étv. 13. § (2) bekezdése azt sem teszi lehetővé, hogy a települések ellássák szintén az Étv. által meghatározott építésügyi feladataikat. Az Étv. 7. § (1) bekezdése szerint a településfejlesztés és a településrendezés célja a lakosság életminőségének és a település versenyképességének javítása érdekében a fenntartható fejlődést szolgáló településszerkezet és a jó minőségű környezet kialakítása, a közérdek érvényesítése az országos, a térségi, a települési és a jogos magánérdekek összhangjának biztosításával, a természeti, táji és építészeti értékek gyarapítása és védelme, valamint az erőforrások kíméletes és környezetbarát hasznosításának elősegítése. A közérdek érvényesítése nem jelentheti azt, hogy a helyi önkormányzat nem szólhat bele a településképének alakulásába.

A szabályozás legnagyobb veszélye, hogy a kontroll nélkül megépülő házak – amellett, hogy egy egész közösség, a település közérzetét romboló hatással járhatnak – a szomszédok részére közvetlen károkat okoznak, amelyek perek sokaságát, elégedetlen szomszédok tömegeit eredményezhetik.

3.4. Milyen esetek lehetségesek a HÉSZ figyelembevétele nélkül?

A HÉSZ figyelmen kívül maradó előírásaira talán a legjobb példa a rendeltetési egységek (vagyis a lakásszám) korlátozása. 300 négyzetméter hasznos alapterületű épületben akár 9 db 30 négyzetméteres garzonlakás is kialakítható. A települések általában építési övezetenként meghatározzák, hogy egy ingatlanra hány lakás építhető. Amint a jelenlegi családi házas övezetben megjelennek az első 8-9 lakásos épületek, az az egész környék lakosságát érinteni fogja, természetesen negatív értelemben. A rendeltetési egység korlátozásának megszüntetése a jelenlegi, már kialakult, tradicionális lakókörnyezet jelentős megzavarását eredményezheti. Gondoljunk csak bele: az üzleti érdek azt diktálja, hogy minél több lakás készüljön, minél jobb környéken, de ameddig egy ingatlanhoz eddig 2-3 lakó és 1-2 személygépkocsi járult, addig ez a jövőben akár ennek a 8-9 szerese is lehet. Elegendő lehet egyetlen szikra (egy többlakásos ház a családi házas övezetben), és az egész környék fel fog bolydulni.

Az épület építészeti kialakítására vonatkozó speciális előírások (homlokzati kialakítás, párkánymagasság, tetőhajlásszög) hiányában a jelenlegi – sajnos általában már most sem egységes – utcakép is változni fog.

Az egyéb jogszabályi rendelkezések alapján 2018. évig kell elfogadnia a településeknek az új településrendezési eszközöket. Kérdés, hogy a települések miért költsenek az új helyi építési szabályzatra, ha annak jelentős részét a településen többségben lévő épületek vonatkozásában nem is kell alkalmazni?

A tervezők sokszor panaszkodnak arra, hogy a településképi vélemény során a tervtanács, főépítész hetekig, hónapokig nem áll rendelkezésre, illetve hogy kiszámíthatatlan, hogy mikor milyen terv megy át a települési szűrőn. Kétségtelen, hogy vannak olyan települések, ahol a tervtanács, főépítész nem a beruházás partnere, ahol a HÉSZ a beruházás akadálya. A rossz példák megszüntetése, a konkrétabb szabályokat rögzítő szabályozás helyett a HÉSZ fontos paramétereinek a kiiktatása nem fogadható el. Miért bűnhődjön az ország összes települése néhány rosszul dolgozó szakember, és néhány betarthatatlan HÉSZ miatt?

4.Javaslat

Az Építésijog.hu ezúton is kéri a T. Jogalkotót, hogy az Étv. új rendelkezéseit gondolja át, akár úgy is, hogy elhalasztja a 2016. január 1. napján történő bevezetésüket. Az elektronikus per kötelező bevezetésének 2016. július 1. napjára történő elhalasztására ugyanebben a T/8196 számú törvényjavaslatban került sor, ezt az Étv. esetében is meg kellene tenni. Az Építésijog.hu a fenti kritikákon túlmenően messzemenően értékeli, hogy a Kormány a hatósági eljárások felesleges adminisztrációs, időrabló kötelezettségeitől kívánja megszabadítani az építtetőket, beruházókat, de ezt nem szabad úgy megtenni, hogy közben teljesen megszűnik az építkezések előzetes állami kontrollja, illetve kiiktatják a települések döntési jogát a saját környezetükről.

Sajnos – és ez aláhúzva értendő – a mai magyar építési, kivitelezési kultúra a kontroll hiányára még nem alkalmas, a települések és a szomszédos ingatlanok tulajdonosai nagyon rövid idő alatt szembesülnek majd azzal, hogy mit eredményez az, ha „az építtető szabad kezet kap”.

Megerősítve a bevezetőben írtakat: nem lehet akármit építeni, a HÉSZ-t döntően alkalmazni kell, de véleményünk szerint a jelenlegi szabályokat - akár a készülőben lévő Eljárási kódexben - pontosítani, finomítani, egyértelműsíteni kell.

A Magyar Közlöny 197. számában megjelent törvény: 2015. évi CCXII. törvény

Cikkünk folyamatosan frissül, az "Utolsó frissítés" dátuma alapján követhető a tartalom változása.
https://kohe.hu/documents/hatosagi_tanusito_bizonyitvany_szolgaltatasi_dijai.png'>

Forrás: epitesijog.hu

Olvassa ezt is:
Miért nem fejlődik a magyarországi könnyűszerkezetes házak piaca és a szakma?